Knight Frank

Powierzchnie maleją, a oczekiwania rosną.

Z uwagi na wzrost cen metra kwadratowego mieszkania metraż ma tendencję raczej do kurczenia sią. Dwupokojowe mieszkania, które miały przed laty powierzchnię ponad 50 mkw., teraz są i 40-metrowe. Rynek zweryfikował metraże.

 
V: Jaki metraż jest w tej chwili najpopularniejszy? 
BOGUMIŁ RUTKOWSKI (menedżer w firmie doradczej na rynku nieruchomości Knight Frank):

Miesz­kania średniej wielkości, dwupokojowe o powierzchni 40 - 50 mkw. 

Od czego zależy metraż mieszkań i tzw struktura lokali w inwestycji czyli to, ile będzie tam lokali małych, średnich i dużych? 
Struktura lokali oraz ich wiel­kość powinny odpowiadać popytowi na mieszkania w da­nej lokalizacji oraz profilowi przyszłego klienta. Deweloper, opierając się na badaniach wykonanych za pośrednic­twem wyspecjalizowanej firmy bądź własnych, powi­nien wskazać architektom wytyczne w tym zakresie. Jest to podstawowy warunek, aby przyszła inwestycja mogła być skomercjalizowana z sukce­sem. Czasami niektórych wymagań rynku nie da się pogodzić z zapisami planu zagospodarowania bądź decy­zji o warunkach zabudowy. Podsumowując: inna powinna być struktura mieszkań i ich metraż w inwestycji na Starym Mokotowie, trochę inna w mniej atrakcyjnej części Mokotowa, a zupełnie inna na Białołęce czy Targówku. De­weloperzy, którzy decydują o tym w ciemno, mogą mieć kłopoty ze sprzedażą części lokali. 

Czy zna pan takie wpadki dewelo­perów?

W ostatnich latach w Warszawie chyba nie było kłopotów ze sprzedażą mieszkań. Może tylko dłużej czekały na nabywcę. Ale teraz, gdy rynek stygnie, bę­dzie to znacznie poważniejsza sprawa. Nie jest prawdą, że sprzeda­wały się wszystkie mieszkania. Nawet w okresie boomu. Czę­sto zdarzały się sytuacje, że deweloperzy mieli problemy ze sprzedażą ostatnich kilku procent mniej atrakcyjnych lo­kali. W sytuacji wzrastającej konkurencji rynkowej deweloperzy będą musieli przywiązywać do tego jeszcze większą wagę w procesie pro­jektowania swoich inwestycji. 

Ilu deweloperów korzysta w pana ocenie z badań rynku? 
Łatwo jest zauważyć, że z ta­kich badań korzystają ci inwestorzy, którzy odnoszą największe sukcesy na rynku. 
Coraz więcej firm zdaje sobie sprawę, że błędy popełnione na etapie prac nad koncepcją, trudno jest naprawić po uzy­skaniu pozwolenia na budowę. 

Jak więc powinna wyglądać struk­ tura lokali w inwestycji na starym Mokotowie, a jak na Targówku? 
W inwestycji na Targówku czy w Biąłołęce na pewno spory udział powinny mieć właśnie mieszkania najpopularniejsze, dwupokojowe o powierzchni 40 - 50 mkw. W takich jak wy­mienione tanich lokalizacjach bardzo często swoje pierwsze mieszkanie kupują ludzie młodzi, dla których jest to me­traż wystarczający. Takie mieszkania mogą tam stano­wić co najmniej połowę oferty, a nawet więcej. Lokale jednopokojowe oraz największe po­winny stanowić po około 10 proc. oferty. Reszta powinna być zarezerwowana dla miesz­kań trzypokojowych. Natomiast na starym Mokoto­wie lub w innej dobrej lokalizacji bardzo duże miesz­kania, o powierzchni około 100 mkw., mogą stanowić 20 procent oferty, a nawet więcej, jeżeli projekt jest ekskluzywny i kameralny. W takich inwesty­cjach dla ludzi z grubym portfelem mieszkania dwupo­kojowe, a już zwłaszcza jednopokojowe, powinny sta­nowić mniejszy procent. 

Jakie są tendencje na rynku na przestrzeni ostatnich kilku lat? 
Czy projektuje się coraz większe mieszkania? 
W ostatnich latach widać ten­dencję odwrotną. Z uwagi na wzrost cen metra kwadrato­wego mieszkania metraż ma 
tendencję raczej do kurczenia się. Małe mieszkania były do­meną PRL. Potem w latach 90., gdy zaczęli działalność 
deweloperzy, metraż miesz­kania stawał się coraz większe. Jednak wspomniany wzrost cen odwrócił tę ten­dencję. Dwupokojowe mieszkania, które miały przed laty powierzchnię ponad 50 mkw., teraz mają tendencję do tego, aby mieć 40 - 50 mkw. Rynek zweryfikował metraż.

Ale zdarzają się oferty typu: dwa pokoje - 63 mkw. Słyszałam na­ rzekanie, że nie wiadomo dla kogo 
jest taka oferta.

Zapewne była to oferta w dość drogiej inwestycji. Dla kogoś, kto lubi przestrzeń, a wystarczają mu dwa pokoje 
np. dla zamożnego singla. Z uwagi na coraz większą kon­kurencję na rynku deweloperskim trzeba będzie bardziej dbać o potrzeby klienta już na etapie projekto­wania, pozwalając mu zdecydować, np. czy chce mieć kuchnię oddzielną czy otwartą na salon, czyli tzw. aneks kuchenny. 


A co wynika z pańskich obserwa­cji? Która z wymienionych opcji jest bardziej popularna? 
Rozwiązanie pośrednie, czyli kuchnia trochę zabudowana, a częściowa otwarta - widocz­na z salonu. 

A co z balkonami, tarasami, garde­robami? 
To fakt, że trudno dziś sprze­dać mieszkanie, zwłaszcza duże, bez balkonu. Wiele osób chciałoby też mieć garderobę nawet w niewielkim mieszka­niu, bo to wielka wygoda. Metraż maleje, a oczekiwanie klientów rosną. 

A jakie powinny być optymalne powierzchnie salonu, sypialni czy np. balkonu? 
To zależy oczywiście od metra­żu mieszkania. Uważam, że w dużym czteropokojowym mieszkaniu o powierzchni oko­ło 100 mkw. salon nie powinien mieć mniej niż 25-30 mkw., sy­pialnie - po kilkanaście mkw., łazienka - 5 mkw., a balkon - co najmniej 8 -10 mkw. 

A jak duży powinien być taras, aby zasługiwał na swoje miano? 
Tu definicje są płynne. To, co u jednych deweloperów jest nazywane tarasem, bo ma około 10 mkw., u innych wciąż zasługuje tylko na miano bal­konu, bo tarasy zaczynają się od około 20 mkw. Moim zda­niem ci drudzy są bliżsi prawdy. 

Jakie najmniejsze, a jakie najwięk­sze mieszkania się projektuje? 
Najmniejsze spotkane przeze mnie mieszkania w ofertach na rynku pierwotnym miały 28-30 mkw. Co do największych lokali to dostępne są oferty nawet pow. 300 mkw. Wiadomo jednak, że najszybciej sprzedają się mieszkania małe.

Może więc receptą na sukces, czyli szybką sprzedaż, jest zaplanowa­ nie w inwestycji jak największej liczby małych lokali?

Popyt na mieszkania 3 - 4-pokojowe wciąż istnieje, stąd - projektując inwestycję - nie można przewidzieć samych 1- i 2-pokojowych lokali. Należy po prostu zachować odpo­wiednie proporcje pomiędzy poszczególnymi typami 
mieszkań. Czasami zaprojek­towanie dużej liczby małych lokali okaże się niemożliwe, ponieważ np. deweloper nie 
będzie w stanie osiągnąć wskazanego przez urząd współczynnika miejsc posto­ jowych w garażu podziemnym. 

A czy spotkał się Pan z sytuacją, że zabrakło miejsc parkingowych w inwestycji i to stało się barierą w zakupie mieszkań? Nie brakuje przecież osób, które mają co naj­mniej dwa albo więcej samochodów.
Na razie nie. W tym wypadku również ważne jest wspo­mniane przeze mnie wcześniej dobre rozpoznanie popytu. Jeżeli deweloper ustali dobrą strukturę miesz­kań i dopasuje do niej liczbę garaży, nie powinien mieć później problemów z niedo­borem lub nadwyżką miejsc postojowych. Dwa garaże ku­pują zazwyczaj nabywcy 3- i 4-pokojowych mieszkań. Klientom zainteresowanym jednym lub dwoma pokojami wystarcza jedno miejsce postojowe. 

Rozmawiała Beata Kalinowska