Knight Frank

 

Deweloperzy szukają sposobów na zwiększenie sprzedaży.

 

Popyt na mieszkania jest niewielki, dlatego deweloperzy coraz częściej adaptują je na biura. Taki krok może się jednak okazać ryzykowny. Dwa lata temu popyt na miesz­kania znacznie przewyższał podaż. Dziś jest odwrotnie. Nowo wybudowane lokale sprzedają się słabo. W odpo­wiedzi na pogarszającą się ko­niunkturę deweloperzy prze­suwają terminy rozpoczęcia nowych inwestycji. W gorszej sytuacji są ci, którzy już je re­alizują. Dla nich sposobem na ratowanie słabnącej sprze­daży może być zmiana prze­znaczenia projektu. 

 

Duże ryzyko 

 

Rok temu austriacka firma Raiffeisen Evolution planowała inwestycję przy ulicy Domaniewskiej i Pęcherskiej na warszawskim Mokotowie. Dziś wiadomo już, że w tym miejscu stanie biurowiec. Wy­buduje go hiszpański dewelo­per, firma Kronos Real Estate. Wiosną ubiegłego roku spółka odkupiła od Austriaków inwestycję wraz z pozwoleniem na budowę. Podobne plany mają też inni deweloperzy. Biura powstaną m.in. na te­renie starych zakładów optycznych przy ul. Grochow­skiej, gdzie pierwotnie miały się znajdować luksusowe lofty. Projekt był już gotowy, na część inwestycji było wydane pozwolenie na budowę. Inwe­stor West Development uznał jednak, że przedsięwzięcie jest nierentowne i zamierza za­ adaptować budynek na biura. Podobnie zrobił poznański de­weloper Wechta, który ma już zgodę na przekształcenie bu­dynku mieszkaniowego na biurowy. Dlaczego deweloperzy de­cyduj ą się na taki krok? —W przeciwieństwie do lo­kali mieszkalnych, popyt na powierzchnie biurowe jest bar­dzo duży, a ceny najmu cały czas rosną. Jednak zmiana funkcji nie zawsze jest możliwa —tłumaczy Magdalena Czem­pińska z firmy Knight Frank. Jej zdaniem, wiele zależy od zaawansowania projektu. Na wszelkie zmiany najlepiej decydować się we wstępnej fa­zie projektowej. Potem to jest dużo trudniejsze i wiąże się z większymi kosztami. Kolejna sprawa to czas nie­ zbędny do przeprowadzenia adaptacji i uzyskania stosow­nych zezwoleń. Proces inwe­stycyjny trwa około 18 mie­sięcy, a w tym czasie sytuacj a na rynku może się zmienić. — Rynek nieruchomości przechodzi cykle. Jeśli obecnie trwa popyt na biura, nie ozna­cza to, że taka sytuacja będzie mieć miejsce również w momencie oddania do użytku za­ adaptowanej inwestycji—przy­pomina ekspert Knight Frank. Według przedstawicieli branży biurowej, obecna do­bra koniunktura na rynku ko­mercyjnympotrwa jeszcze dwa lata. Może się więc zda­rzyć, że budynek, początkowo mieszkalny, a później prze­ kształcony na biura będzie od­dawany do użytku wchwili, gdy hossa na rynku biurowym wła­śnie się zakończy. 

 

Zbyt gęsta zabudowa 

 

Według Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego eksperta ryn­ku nieruchomości, obecna sy­tuacja to skutek nastawienia deweloperów na szybki zysk. — Rezultatem wyścigu o tzw. PUM, czyli powierzchnię zabudowy, są gęsto zaludnio­ne getta z maleńkimi oknami i balkonami. Deweloperzy chcieli wybudować j ak najwię­cej mieszkań na kupionej dział­ce. Dlatego lokale są nie tylko niefunkcjonalne, lecz także i kiepsko zlokalizowane. Inwe­stycje przygotowano źle i bez udziału specjalistów. Niestety, takich projektów na rynku jest całkiem sporo. W tej sytuacji adaptacja na biura może być jedynym sposo­bem na uratowanie nieudane­go projektu. Tomasz Błeszyński nie pozostawiajednak złudzeń. — Nie uda się zrobić udane­ go biurowca z budynku, w któ­rym są np. wąskie klatki scho­dowe i małe okna. W takim obiekcie w miejsce nieustawnych mieszkań powstaną nie­ funkcjonalne biura — ocenia. 

 

Agnieszka Zielińska